Ob es rentabel ist, in ein Wohneigentum zu investieren, um es zu vermieten, hängt vom Kaufpreis und der erwarteten Wertsteigerung ab. Dies kann je nach Region stark variieren, wie eine neue Studie belegt.                                                          

(verpd) In welchen Regionen in Deutschland Eigentumswohnungen im Verhältnis zu den Mieteinnahmen günstig sind und zudem mit realen Wertsteigerungen zu rechnen ist, zeigt die Studie eines Finanzinstitutes. Die Favoriten sind demnach die Landkreise Freyung-Grafenau, Ludwigslust-Parchim, Osterholz und Celle, der Regionalverband Saarbrücken sowie die Städte Worms, Delmenhorst und Ludwigshafen am Rhein. Wer ein Mietobjekt besitzt, sollte nicht nur an die Erträge denken.

Im Rahmen der Studie „Wohnatlas 2024“ hatte die Postbank, eine Niederlassung der Deutschen Bank AG, kürzlich einen Marktüberblick der Quadratmeterpreise gebrauchter Eigentumswohnungen im Jahr 2023 mit Vergleich zum Vorjahr veröffentlicht. Nachgelegt wurde dann eine Prognose bis zum Jahr 2035.

In welchen Regionen Immobilieninvestoren mit Chancen rechnen können

Nun hat das Geldhaus zudem ausgewertet, in welchen Regionen die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstig sind und gleichzeitig mit einem realen Wertwachs oder nur geringem Rückgang zu rechnen ist.

Die Untersuchung wurde von der Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI) für die regionalen Immobilienmärkte in Deutschland erstellt.

Als Messinstrument, um das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen von Immobilien zu berechnen, dient den Autoren des Wohnatlas der sogenannte „Vervielfältiger“. Er zeigt, wie viele Jahresmieten im Schnitt der Kauf einer Eigentumswohnung in der gleichen Region oder Stadt kostet.

Immobilienpreise entwickeln sich regional sehr unterschiedlich

Nach den Berechnungen sind im vergangenen Jahr in 384 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten im Durchschnitt Eigentumswohnungen inflationsbereinigt im Vergleich zum Vorjahr billiger geworden.

„In 95 Prozent der Regionen ist der durchschnittliche Kaufpreis auch im Vergleich zu den örtlichen Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Wohnung gesunken“, stellt das HWWI fest.

Weiter heißt es in der Analyse: „Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, hat sich 2023 umgekehrt: Die Nettokaltmieten verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,9 Prozent, bei den Kaufpreisen ergab sich hingegen ein Minus von 4,2 Prozent nominal.

Erwerb einer Wohnung kann sich auch in teuren Regionen lohnen

Im Vorjahr hatten die Kaufpreise noch um 6,2 Prozent zugelegt. Der Mietpreisanstieg fiel mit einem Plus von 4,5 Prozent etwas schwächer aus.“

Trotz immer noch hoher Kaufpreise in vielen Regionen könnten laut der Postbank Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen lohnen. Voraussetzung seien verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen. Das gelte derzeit vor allem 34 Regionen in Deutschland.

Maß für die Wirtschaftlichkeit ist das Verhältnis von Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis. Diese als Vervielfältiger bezeichnete Kennzahl sank 2023 im Durchschnitt um 2,6 auf 26,3 Jahresnettokaltmieten. „Von 2020 auf 2021 hatte er sich noch um 2,8 Jahresmieten erhöht, 2022 flachte die Entwicklung mit einem Plus von 0,4 bereits ab“, schreibt die Postbank.

Die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete klaffen weit auseinander

Noch 18,5 Prozent der Regionen wiesen mit einem Vervielfältiger über 30,0 ein sehr hohes Kaufpreisniveau auf. Im Vorjahr sei der Anteil mit 36,3 Prozent etwa doppelt so hoch gewesen.

Hohe Vervielfältiger seien insbesondere in Küstengebieten, den sieben Metropolen, viele weiteren Großstädten und weiten Teilen Bayerns anzutreffen. Auch das Umland von Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und anderen Metropolen weise hohe Werte auf.

Als Spitzenreiter in 2023 mit einem Vervielfältiger von 80,1 wird der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt genannt.

Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 seien überwiegend in den ländlichen Gebieten des mittleren und östlichen Mitteldeutschlands zu finden. Als Beispiele werden Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, teilweise auch Niedersachsen sowie einige Regionen in Nordrhein-Westfalen oder Rheinland-Pfalz genannt.

Bei Wiederverkauf von Eigentumswohnungen drohen Verluste

„Wer ein potenzielles Kaufobjekt bewertet, sollte neben dem Verhältnis von Preis und Miete auch die künftige reale Preisentwicklung heranziehen. Die Ertragschancen für Selbstnutzer*innen sind umso höher, je niedriger der regionale Vervielfältiger ist und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt“, rät die Postbank.

Für Vermieter würden die gleichen Kriterien gelten, da die anfängliche Mietrendite umso höher ausfällt, je niedriger sich der Vervielfältiger darstellt.

Für 124 Regionen in Deutschland haben die Analysten für 2023 einen Vervielfältiger von 27,5 und mehr errechnet, was als „hohes Preisniveau im Vergleich zu den Mietkosten“ eingeschätzt wird. In 27 dieser Gebiete sagt das HWWI zudem eine negative Preisentwicklung vorher, davon 15 mit höheren und zwölf mit moderaten Preisrückgängen bis 2035. Hier sei das Risiko von Wertverlusten erhöht.

34 Regionen mit guten Investitionschancen

Aus allen 400 deutschen Regionen hat das HWWI 34 Gebiete herausgefiltert, „die aktuell am attraktivsten für Kaufinteressierte sind“. Das sind vier Großstädte, vier Mittelstädte und 26 Landkreise in elf Bundesländern mit Vervielfältigern von unter 25 und zugleich prognostizierten realen Preissteigerungen der Eigentumswohnungen bis 2035.

Sechs dieser Landkreise und drei dieser kreisfreien Städte haben einen Multiplikator von maximal 22,5.

Noch günstig und mit deutlich positiver Wertentwicklung

Mit Vervielfältigern zwischen 22,5 und 25,0 und einem prognostizierten Zuwachs der bis 2035 von mehr größer als 0,5 Prozent werden diese Regionen genannt:

• Frankenthal (Pfalz), kreisfreie Stadt
• Grafschaft Bentheim, Landkreis
• Germersheim, Landkreis
• Gifhorn, Landkreis
• Waldshut, Landkreis
• Groß-Gerau, Landkreis
• Landau in der Pfalz, kreisfreie Stadt

Die weiteren 18 Regionen der Spitzengruppe weisen Multiplikatoren zwischen 22,5 und 25,0 auf und die künftigen Preissteigerungen werden mit unter 0,5 Prozent jährlich vorhergesagt.

In dieser Gruppe sind die niedersächsischen Landkreise Verden, Rotenburg (Wümme) und Stade, die Hansestadt Bremen, die nordrhein-westfälischen Landkreise Heinsberg, Kleve, Soest und Rhein-Erft-Kreis sowie die Großstadt Dortmund, der saarländische Landkreis Saarlouis und die hessischen Landkreise Offenbach und Gießen.

Aus Baden-Württemberg sind die Landkreise Tuttlingen, Göppingen und der Enzkreis dabei, aus Rheinland-Pfalz der Landkreis Alzey-Worms, aus Brandenburg der Landkreis Barnim sowie aus Sachsen-Anhalt die Stadt Magdeburg. 

„Vielversprechende Regionen mit leicht erhöhten Kaufpreisen“

Als „vielversprechende Regionen mit leicht erhöhten Kaufpreisen“ nennt die Bank Kreise und Städte mit Vervielfältigern zwischen 25,0 und 27,5 bei einem Preistrend von über einem Prozent.

Dazu zählen:

• Landkreis Segeberg,
• Landkreis Lörrach,
• Jena,
• Mainz,
• Schwabach,
• Trier,
• Landkreis Ludwigsburg und
• Landkreis Biberach.

Für weitere 70 Regionen mit Multiplikatoren zwischen 25,0 und 27,5 wird ein Preistrend von mehr als mehr als 0,5 Prozent ausgewiesen.

In Gegenden mit Wertverlusten ist „große Vorsicht geboten“

In 98 Kreisen und Städten müssen Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung laut der Analyse mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen. „Daher ist dort große Vorsicht geboten“, warnt die Postbank.

Für Selbstnutzer, die keinen Wiederverkauf anstrebten, oder sehr langfristig orientierte Vermieter könnte jedoch ein Investment in 33 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber einem Vervielfältiger von weniger als 25,0 interessant sein.

In den sechs Gebieten mit Vervielfältigern von maximal 22,5 und nur geringen Preisrückgängen von minus 0,25 bis unter 0 Prozent könnten Mieter durch einen Kauf auf längere Sicht günstiger fahren.

Immobilienkauf mithilfe einer Lebensversicherung

Übrigens, eine Lebensversicherung kann für einen Immobilienkäufer, egal ob zur Vermietung oder zur Eigennutzung, doppelt nützlich sein. So kann die Police oftmals zur Hausfinanzierung herangezogen werden.

Viele Lebensversicherer bieten beispielsweise auf Basis einer Lebensversicherung auch ein Hausfinanzierungsdarlehen mit einer Zinsbindung für eine Laufzeit von 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahren an. Besonders lange Laufzeiten mit festgeschriebener Zinsbindung sind auf lange Sicht ein Vorteil, wenn es um eine langfristige Kostensicherheit geht.

Eine Lebensversicherung zum Beispiel in Form einer Restschuldversicherung kann aber auch als Absicherung der Angehörigen dienen, falls der Kreditnehmer noch während der Laufzeit der Hausfinanzierung verstirbt.

Beispielsweise lässt sich eine Risikolebensversicherung so gestalten, dass im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenenabsicherung der Familie zur Verfügung steht.